nachträgliche Anschaffungskosten – 15%-Regelung

Beim Erwerb einer Immobilie sind die nach Anschaffung getätigten baulichen Maßnahmen genau im Blick zu behalten, um hier steuerlich nicht Nachteile zu erlangen (nachträgliche Anschaffungskosten).

Entsprechend des Gesetzeswortlautes kann von Renovierungen und Modernisierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie ausgegangen werden, wenn die baulichen Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb durchgeführt/begonnen werden (nachträgliche Anschaffungskosten).

Diese 3-Jahresfrist wird taggenau berechnet. Sie beginnt mit Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums. In diese Frist sind somit alle Maßnahmen einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraumes durchgeführt werden. Ein entsprechender Abschluss der Maßnahmen ist nicht notwendig.

Entscheidend für die Bestimmung des möglichen Überschreitens der 15%-Grenze sind die Nettoaufwendungen. Da der Gesetzgeber die „Aufwendungen ohne Umsatzsteuer“ dargestellt, ist ein tatsächlicher Vorsteuerabzug nicht zu berücksichtigen.

Nach Auffassung der BFH ist bei der Ermittlung der Aufwendungen gebäudeteilbezogen vorzugehen (BFH, 14.06.2016, IX R 22/15).

Das Überschreiten der 15%-Grenze stellt ein rückwirkendes Ereignis dar, so dass sich die Veranlagung der Vorjahre aufgrund der Änderung der Gewinnermittlung nachträglich ändert.

Benötigen Sie Beratung zur steueroptimalen Verwaltung Ihrer Immobilie, sprechen Sie mich gern an.

cpm – Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

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