Zweitwohnungssteuer

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Die Zweitwohnungsteuer ist eine reine Gemeindesteuer/Aufwandssteuer. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben und steht ihr vollständig zu. Durch die Zweitwohnungssteuer soll das Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung besteuert werden. Ermächtigungsgrundlage für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer sind die Kommunalabgabengesetze der einzelnen Bundesländer.

Entscheidend für die Möglichkeit der Besteuerung einer Wohnung ist somit das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung. Ob diese Wohnung allerdings vermietet wird, also der Erzielung von Einkünften dient oder vom Eigentümer tatsächlich selbst bewohnt wird, ist für die Besteuerung irrelevant. Wichtig ist hier ein „Vorbehalt“ der Eigennutzung. Auch gilt es als steuerlich unerheblich, wenn sich die Hauptwohnung am selben Ort befindet.

Wird die Zweitwohnung dauerhaft vermietet und hat der Eigentümer dadurch keine Möglichkeit, die Zweitwohnung selbst zu nutzen, ist die Zweitwohnung für den Eigentümer als Kapitalanlage einzustufen. Für den Eigentümer entsteht somit keine Zweitwohnungssteuerpflicht (BVerwG, 10.10.1995, 8 C 40.93). In der Urteilsbegründung heißt es durch die Richter:

„Das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung zum Zwecke der persönlichen Nutzung kann … grundsätzlich – und zwar ohne Rücksicht auf die Dauer und den konkreten Zweck des persönlichen Gebrauchs – Gegenstand einer Aufwandsteuer sein … Da aber nur der konsumtive Aufwand für den persönlichen Lebensbedarf Gegenstand der Besteuerung nach Art. 105 Abs. 2 a GG sein darf, scheiden solche Zweitwohnungen als Gegenstand einer örtlichen Aufwandsteuer aus, die diesen Zwecken persönlicher Lebensführung nicht dienen, sondern von ihrem Inhaber als reine Geld- oder Vermögensanlage in der Form des Immobiliarbesitzes – also ausschließlich zur Einkommenserzielung – gehalten werden … Bei der somit entscheidungserheblichen Abgrenzung hat das Oberverwaltungsgericht in Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung ebenfalls zutreffend darauf abgehoben, daß die Erfüllung des Steuertatbestandes nicht die tatsächliche Nutzung durch den Wohnungsinhaber voraussetze, sondern daß hierfür genüge, wenn dieser die Zweitwohnung auch für den eigenen oder seiner Angehörigen Lebensbedarf „vorhalte“, d. h. sich die Möglichkeit der Eigennutzung offenhalte. Richtig ist schließlich auch, daß für die im Ausgangspunkt subjektive Bestimmung des Verwendungszwecks der Zweitwohnung nicht die – unüberprüfbare – innere Absicht des Zweitwohnungsinhabers maßgeblich ist. Diese innere Tatsache ist nur auf der Grundlage objektiver, nach außen in Erscheinung tretender, verfestigter und von Dritten nachprüfbarer Umstände – gegebenenfalls auch aufgrund von Anhaltspunkten aus vergangenen Veranlagungszeiträumen – zu beurteilen … In diesem Sinne kommt es für den Nachweis der subjektiven Zweckbestimmung nur auf objektive äußere Kriterien an.“

Wichtig hier ist auch, dass die Richter festgestellt haben, dass die Dauervermietung einer Zweitwohnung zwar regelmäßig die Vorhaltung für persönliche Nutzungszwecke und damit die Zweitwohnungssteuerpflicht des Eigentümers ausschließen; die Annahme einer zweitwohnungssteuerfreien reinen Kapitalanlage aber –       umgekehrt – den Abschluss eines Dauermietvertrages nicht zwingend voraussetzt.

Als Bemessungsgrundlage für die Bestimmung der Höhe der Zweitwohnsteuer gilt in der Regel die Jahreskaltmiete bzw. die ortsübliche Kaltmiete. Je nach Satzung der Gemeinde kann in einzelnen Gemeinden auch die Jahresrohmiete (Kaltmiete mit bestimmten kalten Betriebskosten) zur Bestimmung der Höhe herangezogen werden.

Den Steuersatz legt jede Gemeinde individuell fest. Er kann zwischen 5% bis über 20% schwanken. Durchschnittlich liegt er wohl bei 10%.

Einige Gemeinden befreien unter Umständen die ansonsten Steuerpflichtigen von der Zweitwohnsteuer. Diese Tatbestände und Voraussetzungen müssen in der Satzung der jeweiligen Gemeinden bzw. Kommunen erfragt werden.

So ist es möglich, dass eine Satzung, die an das Melderecht anknüpft, eine Zweitwohnung nicht steuerbar stellt, wenn sich die eheliche Wohnung von nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten, in einer anderen Gemeinde befindet und die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen als Nebenwohnung unterhalten wird (VerfG, 1.10.2005, 1 BvR 1232/00, 1 BvR 2627/03)

Weiterhin können in Abhängigkeit von der entsprechenden Satzung der Gemeinde von der Zweitwohnsteuer befreit sein:

  • Wohnungen, von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern, die zu therapeutischen Zwecken oder für Erziehungszwecke zur Verfügung gestellt werden,
  • Wohnungen in Alten-, Altenwohn- und Pflegeheimen, in Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger Personen und in ähnlichen Einrichtungen,
  • Nebenwohnungen, die Minderjährige oder noch in Ausbildung befindliche Personen bei den Eltern oder bei einem/beiden Elternteil/en innehaben, soweit sie von den Eltern finanziell abhängig sind,
  • Nebenwohnungsinhaber, wenn dieser Soldat, Zivildienstleistender oder Polizeivollzugsbeamter ist und eine Gemeinschaftsunterkunft bezieht.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 15.10.2002 (IX R 58/01) entschieden, dass die vom Eigentümer einer Ferienwohnung zu zahlende Zweitwohnungssteuer mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sei.

Haben Sie weiterführende Fragen zu diesem Thema, sprechen Sie mich gern an.

cpm – Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

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